Combien vaut votre appartement à Paris ? Comment déterminer son prix de présentation ?

La réponse est simple, aucune estimation n’est plus précise que le prix de marché sur lequel acheteurs et vendeurs se mettent d’accord. 

Avec une méthode d’évaluation, nous allons chercher le prix qui se rapproche le plus de la valeur de marché de votre appartement.

C’est sa valeur vénale : 

C’est la somme d’argent estimée contre laquelle il peut être échangé, à la date de l’évaluation, entre un acheteur et un vendeur ; ceci après une commercialisation adéquate et un délai raisonnable. 

La valeur vénale est donc le montant auquel un bien immobilier peut être raisonnablement vendu s’il est mis en vente. 

La méthode d’estimation comparative et son prolongement sont le meilleur moyen de se rapprocher de cette valeur de marché avant de vendre un appartement. Cette estimation permet de déterminer un prix qui tourne autour de sa vraie valeur. 

On va présenter la méthode d’estimation par comparaison et son prolongement.

1- Définition de la méthode par comparaison

La méthode par comparaison consiste à se procurer des références pertinentes de prix de vente (relevés sur des ventes récentes) de biens (prêts à habiter et libres d’occupation) qui sont, de nature, de consistance, de qualité, de situation et d’état analogue au bien à estimer. 

On recherche ces éléments de comparaison sur des biens analogues ou comparables. 

La méthode par comparaison compare donc, sur une zone donnée, les biens déjà vendus et ceux en vente sur le marché. 

On établit la valeur d’un appartement à partir de l’analyse des prix de vente récents d’appartements semblables sur différents critères. 

Les éléments de comparaison doivent être similaires (type de bien, surface, secteur géographique) et en nombre suffisant. 

Cette méthode d’estimation repose donc sur les ventes d’appartements similaires au vôtre. On utilise les données du moment et celles observées dans le passé.

L’estimation par comparaison n’est pas une science exacte et repose sur une analyse rigoureuse des prix constatés sur le marché.

Au final, on détermine une fourchette haute et une fourchette basse. Puis, on attribue un niveau de confiance aux résultats obtenus.  

2- Critères de comparaison

L’estimation de la valeur vénale par cette méthode prend en compte une multitude de critères positifs, négatifs, quantitatifs et qualitatifs. 

Le marché doit être connu et il faut disposer de nombreuses références. On fait aussi attention à la qualité de ces références. 

L’appartement s’apprécie dans son intégralité. Il est replacé dans le marché de son arrondissement et de son quartier. 

Le bien à estimer est parfois plus facile à apprécier sur certains points que sur d’autres. 

En général, on conseille de rassembler et de quantifier tous les facteurs pouvant avoir une incidence sur sa valeur. 

On réalise une analyse multi-critères: pour un appartement, les points de comparaison doivent porter sur : 

Critères géographiques : 

Il s’agit des appartements se trouvant dans le même quartier s’il y a eu suffisamment de ventes similaires. 

Il peut aussi s’agir des appartements vendus dans des quartiers présentant les mêmes caractéristiques s’il n’y a pas eu assez de ventes identiques. 

Critères temps : 

L’immobilier parisien est à la hausse depuis un certain nombre d’années. 

On réduit donc la durée d’étude à 1 an pour avoir des prix de ventes sensiblement similaires au moment de l’évaluation. 

Critères du bien : 

Il convient de sélectionner des biens aux caractéristiques communes puis de réaliser des ajustements. 

Liste non-exhaustive des critères à prendre en compte: 

Facteurs de l’immeuble : 

• Adresse de l’immeuble 

• Qualité de l’emplacement 
• Situation, qualité de l’environnement local 
• L’âge de l’immeuble et sa qualité architecturale 
• L’époque et type de construction 
• L’état et  la nature des matériaux de construction 

• L’état des parties communes 
• La qualité d’entretien des parties communes 
• Le règlement de copropriété 
• … 

Facteurs de l’appartement : 

• Qualité de la disposition des pièces 
• Surface de l’appartement 
• Nombre de pièces principales 
• L’état intérieur de l’appartement 
• L’équipement et les éléments de confort 

• La qualité de l’entretien 
• L’étage 
• La vue 
• L’ensoleillement 
• Les pièces annexes 

• Les espaces extérieurs 
• Le montant des charges 
• … 

Il ne faut pas non-plus se fier au dernier appartement similaire vendu qui constitue alors abusivement le prix de marché. 

3- Principe de la méthode

L’estimation par comparaison tient dans la résolution de l’équation suivante : 

V = n x v 

V = estimation à déterminer 

n = nombre d’unités du bien à estimer 

v = valeur de l’unité de mesure découlant de l’analyse du marché. 

n est l’unité de mesure

• Unités de surface brute : 

Pour les appartements, on utilise la surface habitable comme unité de mesure; soit le m². 

L’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’urbanisme définit la surface habitable comme la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cage d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres, etc… 

• Unités de surface pondérée : 

La pondération en valeur vénale consiste à affecter aux annexes et locaux ne répondant pas aux critères de la superficie habitable un coefficient en fonction de leur utilité et rareté relative. 

La surface utile pondérée d’un appartement correspond ainsi à sa surface habitable majorée de la surface pondérée des locaux ou partie de locaux ne correspondant pas à la définition de la surface habitable. (Chambres de service, terrasses, balcons…) 

v est la valeur unitaire 

C’est le prix au m² qu’on essaie de déterminer. 

On ne dispose pas de l’équivalent du « cours » utilisé pour estimer un portefeuille d’actions. 

On ne peut donc pas définir v à un instant T. 

En effet, le marché immobilier est trop différent d’un quartier ou arrondissement à l’autre. 

La méthode par comparaison permet d’estimer la valeur de v.

Elle nécessite un nombre important de points de comparaison qui ressortent des transactions ou ventes effectivement conclues. 

L’application rigoureuse de la technique demande une bonne connaissance du bien à estimer afin d’en apprécier tous les facteurs de la valeur.

4 – Avantages et inconvénients de la méthode par comparaison

Avantages 

L’analyse comparative est en prise directe avec le marché et doit être privilégiée si elle est utilisable. 

Elle permet de rechercher la valeur vénale de l’appartement (prix pouvant résulter d’une vente) en se basant sur des références de ventes réelles. 

Difficultés

La grande difficulté de la méthode repose sur l’obtention, le choix et l’interprétation des points de comparaison qui conditionnent la bonne application de la technique. 

Il est parfois difficile de disposer de références, surtout pour des immeubles peu ordinaires. Certains arrondissements et appartements disposent de peu de facteurs de comparaison. 

C’est souvent le cas pour les appartements de prestige où il y a peu de références similaires. 

Cela contraint à réaliser des recherches particulières de références dans les chiffres officiels des dernières ventes. 

Cette méthode peut donc s’avérer difficile d’application si l’appartement comporte peu d’éléments de comparaison.

On apporte alors des coefficients de réajustement pour que l’évaluation soit cohérente.

5 – Prolongement de la méthode par comparaison

Parfois, la méthode par comparaison a besoin d’être confortée en raison du trop petit nombre de ventes d’appartements similaires. 

On utilise alors son prolongement.  Celui-ci consiste à étudier les caractéristiques essentielles d’un logement dans une localité donnée. 

Puis on attribue une valeur à chaque caractéristique de l’appartement. 

On additionne ensuite ces valeurs, pour obtenir, avec une marge d’erreur assez faible, la valeur de marché du bien considéré. 

Il y a une forte probabilité que le prix obtenu ne soit pas loin du prix de marché. 

On considère ici que les acheteurs tirent leur utilité des caractéristiques d’un appartement, et non pas de l’appartement lui-même. 

Ce ne sont plus l’offre et la demande d’un bien qui déterminent son prix mais l’offre et la demande de ses caractéristiques. 

L’appartement est ainsi considéré comme un ensemble de services valorisés individuellement de manière indépendante. 

L’addition de la valeur donnée à chacun de ses critères détermine au mieux le prix d’échange entre l’acheteur et le vendeur. 

L’intérêt de cette méthode est qu’il n’est plus indispensable d’avoir un grand nombre de références comparables avec les dernières ventes pour bien estimer un appartement. 

C’est particulièrement utile pour les appartements de prestige qui n’ont pas beaucoup de références comparables. 

Critères et exemples de différences 

Exemples de différences de prix fonction des caractéristiques d’un appartement. 

Important: Les valeurs indiquées dans ce tableau sont des exemples et varient d’un appartement ou d’un quartier à l’autre. 

Rez-de-chaussée côté rue - 15 à - 25 % 

1er étage - 7% 

1er étage avec café ou commerce ouverts tard - 20% 

Du 3e au 6e étage avec ascenseur + 2,5% par étage 

Vue sur cour sombre -10% 

Vis-à-vis à moins de 10 mètres - 10% 

Terrasse ou jardin +5 à +15% 

Double orientation est / ouest +3 à +5% 

Vue dégagée sur un espace vert ou un monument +5 à +20% 

Bruit et circulation importants -15 à -20% 

Appartement refait à neuf (Décoration, électricité, etc...) +15 à +20% 

Appartement à rafraichir (peinture, petite décoration) -5 à -10% 

Appartement à rénover (selon ampleur de la rénovation) -10 à -30% 

L’avis de valeur remis à un propriétaire

C’est le document reprenant la désignation du bien et l’estimation qu’il en fait. 

L’avis de valeur reprend les critères géographiques, temps et descriptifs. Il expose la valeur vénale de votre appartement. 

C’est un document utile pour avoir une idée du prix de votre bien immobilier. 

Il vous servira ensuite pour la vente de votre appartement et prouvera sa valeur auprès de vos acheteurs potentiels.